不動產市場一直是世界各國非常重要的市場。以美國為例，根據聯邦準備銀行的統計資料，2016年底美國家戶所擁有的不動產市值已超過26兆美元。對台灣的家戶而言，不動產也是家戶資產結構中非常重要的一環，根據台灣主計處2020年4月公布最新的國富統計資料，台灣家戶部門平均每戶資產淨額至2018年底為1460萬元，其中房地產的金額為540萬元，佔了家戶總資產逼近四成比例（此一比例不包含間接持有的不動產投資與證券商品）。

因為不動產部門的重要性，使得房價議題持續成為台灣社會非常關鍵且同時具有迫切性的經濟議題。2009年11月下旬，行政院研考會辦理的「十大民怨你來投」網路民調，調查結果顯示「都會區房價過高」為民怨之首。2012年年初總統大選前，政大未來事件研究所評估台灣選民對馬政府的「十大德政」的滿意度與「十大民怨」的抱怨度，結果「房價過高」以抱怨度89.7分登上十大民怨排行榜第一名。2014年6月網路趨勢網站DailyView分析時事網路大數據，結果亦顯示「房價高、買不起房子」為2014年十大民怨第三名。這一連串的民調反映出「房價過高」是當時台灣主要的民怨之一，除了因為房屋的購置乃屬基礎民生需求，華人傳統「有土斯有財」的觀點也是推升此波民怨的主因。

過去政府亦曾因此推出了許多抑制房價的措施，例如選擇性信用管制、奢侈稅、實價登錄等政策，希望能平抑房價飆升，以紓解民怨。不過世異時移，台灣房市在近年逐漸加溫，特別是COVID-19疫情爆發以來，由於我國經濟受創情況猶算可接紹之範圍，因此在寬鬆貨幣政策的前提下，市場預期通貨膨脹將導致資產價格上揚，使得當下房市漸有價格炒作之嫌。

然而，「健全房市」的目標並非打壓房價，而是能讓不動產市場發揮其應有的功能，讓消費者無論是購入或租賃，皆能以合理的價格滿足居住的需求；另一方面，亦應讓投資者能獲取合理的報酬，從而建構一新陳代謝良好的房屋市場。

本文認為「健全房市」的關鍵在於提供完整的房市資訊，尤其是資訊的透明化與多元化。以下分別論述之：
（一）資訊透明化
儘管隨著實價登錄上路，台灣房價資訊的透明度已大幅提升，不若過往總是掌握在民間業者手上，但是仍存在交易資訊揭露之即時性與資訊內涵不足等限制。

首先，關於交易資訊揭露之即時性。原本實價登錄制度開始執行時，是規定不動產移轉應於交易日期後30日內辦理登記，並於辦理移轉登記完畢後30日內辦理實價登錄，而後又需再經過實價登錄揭露的前置作業時間（2013年7月起將揭露頻率由每月1次提高為每月2次），致使交易價格的資訊揭露存在約2個月時間落差。

但2019年7月修正公布《平均地權條例》，將申報時間修改為「與買賣移轉登記時一併申報」，此項規定自2020年7月1日起施行，可有效提升過往資訊揭露的遲滯性。

不過現行做法相比於世界各國不動產市場的資訊揭露仍稍有不足。以筆者撰稿時間為例，2020年11月21日僅提供登記日期（非交易日期）自11月1日至11月10日之買賣案件，及申報日期自10月1日至10月10日之租賃、預售屋交易案件查詢及下載。對比英國、美國、香港等地皆在登記隔天即可查詢，台灣房市交易資訊的揭露確實仍有所落後。

更令人詬病的是預售屋交易的申報方式，目前是規定預售屋「結案或完銷」後30天內登錄，一些不肖業者為了不讓消費者得知真實的買賣價格，故意留下部分保留戶以延遲申報，明顯影響交易資訊的揭露速度。儘管內政部與學界皆大聲呼籲，希望將預售屋交易修正為簽訂買賣契約後30日內申報，但不少業者持反對意見，認為房價更趨透明化，將使議價空間逐漸萎縮，不利房市交易，尤其目前房價呈現跌勢，業者更擔心可能因此引發預售屋的退訂潮。但上述業者觀點皆以營運為由，顯然忽略了房市資訊透明化才能帶動健全房市的發展。

此外，目前實價登錄的資訊內涵亦有不足之處。由於考量到個人隱私權的保護，台灣現行資訊揭露是以區段化（去識別化）的方式提供查詢（2014年4月起將門牌欄由原本的50號改為30號），但國際上房市資訊透明度較高的國家，除日本外，多數國家所揭露的資訊皆詳細明確到連戶號、樓層皆可查詢，民眾可依此查詢到同一標的的歷次轉手價格，更可以追蹤分析過往房價的變動與其影響因素。因此如何在個人隱私與資訊透明之間取得平衡，當是未來政府當局修改法令與施政的重要考量點。

（二）指標多元化
關於房市資訊的提供，長期以來台灣市場多僅聚焦於需求、供給與市場價量等資訊，如「住宅需求動向調查」、「建照數」、「使照數」、「成交價」、「成交量」等指標。上述指標自是不動產市場中非常重要的資訊，但隨著網際網路與資訊科技的進展，應可結合大數據分析，為房市提供多元化的指標，例如透過網路聲量分析建商口碑、結合搜尋行為判斷潛在買方、分析討論與搜尋內容萃取房市熱度指標等。

接著，我們便以「房市熱度」指標為例進行說明。由於網路資訊易於取得，有不少消費者在購屋前都會先上網蒐集資料，根據2004年10月台灣經濟發展研究中心所發布的消費者信心指數調查，擁有買屋經驗（本人或其家人）的民眾中，有51.1%的民眾會透過網際網路搜尋房屋或相關資訊。Yahoo奇摩2007年「網路看（購）屋大調查」的結果也顯示網路是民眾心目中排名第二的房屋資訊來源，更有高達65%的網友，在進行實體看屋與接洽房仲業者之前，會先透過網路搜尋相關資訊。

國外情況亦是如此，根據美國房地產經紀人協會（National Association of Realtors，NAR）最新發布的2016年房地產買賣方檔案（2016 Profile of Home Buyers and Sellers）市場調查，有44%的購屋者，買屋的第一步就是上網搜尋房屋資訊，而且有高達86%的購屋者認為線上網站是最有用的資訊來源。此外，NAR的市調也指出，典型的購屋者平均會花費10週的時間搜尋購屋資訊，顯示「搜尋」這個動作會領先購屋決策，因此政府或業者可以運用巨量資料（Big Data，部分中文翻譯為「海量資料」或如前文所述之「大數據」），透過買方搜尋特定地區或建案的次數（關鍵字分析），結合地理資訊系統，萃取出目前民眾關注的區域，藉以衡量出不動產市場的潛在熱度。

除此之外，亦可透過「賣方接受議價與否」的意願與行為來分析房市熱度，例如Carrillo（2013）考量住宅市場成交價、賣方開價、與物件銷售天數等變數之間的關聯性，透過搜尋模型推導出衡量賣方議價能力的指標，並藉以衡量不動產市場之熱度。後續Carrillo et al.（2015）與楊智元（2018）亦延用此法估算房市熱度指標，其中Carrillo et al.（2015）運用季資料推估美國維吉尼亞州費爾法克斯郡（Fairfax County；VA）與荷蘭阿姆斯特丹區（Amsterdam Region）的房市景況，發現2000至2005年這段期間，美國維州費郡房市賣方不願接受買方議價的機率皆在8成以上，而阿姆斯特丹當地房屋市場賣方議價能力較低，賣方不願接受買方議價的機率在全樣本期間內皆在35%以下。

楊智元（2018）以台灣2001~2015年的資料進行估計，結果發現儘管2015年台灣房市交易量萎縮，全台與六大都會區的賣方仍不輕易接受買方出價，顯示台灣市場上可能存在許多有意願交易但無法在價格上達到成交共識的買賣雙方。

上述關於「買方搜尋」與「賣方議價」等行為指標，關注的是不動產市場潛在未成交的買賣雙方，因此可在原本常用指標之外，額外提供多元的資訊供參。特別是實價登錄網站，自上線以來至2020年10月已有超過1億6千萬人次使用，政府應有效運用既有資源，透過分析實價登錄網站使用者的搜尋行為，即可衡量出民眾關注的區域或建構出各地查詢的熱度指標。

根據內政部不動產資訊平台發布最新的房價負擔能力指標統計，2020年第二季全台的「貸款負擔率」與「房價所得比」皆仍在高峰區間，其中全台平均的貸款負擔率為34.64%，房價所得比為8.66倍，清楚呈現了台灣民眾購屋的壓力。若進一步聚焦於大台北地區，台北市（新北市）的貸款負擔率則高達57.57%（46.04%），房價所得比更是達到了14.39倍（11.51倍）非常令人心驚的數字，再再顯示出健全房市應為政府未來施政的主要目標。因此，當務之急便是提供「透明化」與「多元化」的完整房市資訊，透過消弭市場資訊不對稱的效果，可有效降低炒作房價的歪風。

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