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專家觀點分享
Ascott,詮釋全球化生活
作者 : 林文淵 │ 2016 / 12
北京師範大學珠海分校 財務管理系 助理教授



雅詩閣有限公司,凱德集團旗下全球最大的服務公寓業主及運營商。經過30年的耕耘與發展,今天的雅詩閣在服務公寓行業中備受推崇並且在國際上擁有穩固的領導地位。作為國際化服務公寓運營商,雅詩閣在提升產品和服務的同時,也不斷進行業務創新,近年來致力於讓房客自然融入當地生活和當地社群,以專業化的運營管理和對本地市場的深入理解,使其宣導的國際化生活方式和提供高品質服務公寓深入人心。


凱德集團(Capitaland) 旗下有幾個主要業務板塊,有住宅、有購物中心,而雅詩格有限公司(The Ascott Limited)是專門負責服務公寓(Serviced apartments)的業主及運營商,其公司總部設在新加坡。雅詩閣前身為詩閣控股公司,於1991年在新加坡上市,1999年與斯坦福集團發展置地的服務公寓部門合併,成立雅詩閣有限公司,當時的住房產品包括了8個城市中的1,700多套公寓單位,隔年與盛捷(Somerset)控股公司合併,產品組合涵蓋了16個城市,超過6,000套公寓單位,2003年完成馨樂庭(Citadines)50%股份的收購之後,在39個城市總共擁有超過13,800套公寓單位,也成為美國之外規模最大的國際服務公寓運營商。

雅詩閣在凱德集團中作為市場業務前鋒,由於服務公寓所需的投資金額對母公司投入產業來說相對較小,能夠較靈活地去探索新的市場,在開闢市場的過程中,大多都是由雅詩閣先行進入,同時調查當地市場現況並設立當地團隊,以城市經濟發展潛力作為進駐主要考量 。超過二十年的兼併和收購(Mergers and acquisitions, M&A)經驗中,聚合了優質的房地產並成為產業鏈中優質的服務品牌,目前在全球擁有超過 52,000套服務公寓單位,也是全球規模最大的國際服務公寓業主兼運營商。雅詩閣旗下的三大品牌服務分別為雅詩閣、盛捷、馨樂庭等服務公寓品牌,為不同需求面向的商務人士提供高品質服務公寓住房服務。



雅詩閣服務公寓—超凡尊貴
專為頂級管理層與業內領袖而設的超凡尊貴服務公寓品牌。提供高效的商業支援服務,住客身處至尊豪華的環境中,得以放鬆和修整,時刻保持巔峰狀態。

盛捷服務公寓—溫馨和諧
專為管理層與其家庭和諧生活所設的服務公寓。配備時尚的家庭娛樂設施,組織充滿生活氣息的各類活動,同時提供商務支援服務。在此可以自由交友,分享居家經驗,獲得儘快適應新城市生活的各類幫助。

馨樂庭服務公寓—活力時尚
專為旅行者提供靈活服務的公寓住所,以助他們在旅途中尋求全新的城市體驗。住客可以根據各自的生活方式和預算,自由選擇所需的服務。

隨著收購與經營逐漸跨大營運版圖,雅詩閣於2006年在新加坡創立了首個泛亞服務公寓房地產信託基金-雅詩閣公寓信託(Ascott REIT),並將其投資業務拓展至46個城市。2007年發起專門投資中國服務公寓的私募股權基金-雅詩閣中國基金,後續也將基金業務拓展至日本、澳洲、越南等國家的主要城市。2010年,雅詩閣將歐洲與亞洲的優質穩定資產注入Ascott REIT,為Ascott REIT打造更強、更大、更穩定的收益平臺,此金融手段也提升了雅詩閣把握新成長機會的金融實力,在實現全球發展戰略上能夠擁有更高的勝率。

目前雅詩閣擁有1支房地產投資信託和2支私募基金,合計資產規模約267.3億人民幣。其中,Ascott REIT的投資區域包含歐洲(28.8%),中國(16.6%),日本(13.9%),越南(9.5%),新加坡(8.3%),菲律賓(6.7%),澳洲(5.3%),美國(5.1%)以及其他(5.8%),包含了10個中國的標的資產。從圖1中可看到Ascott REIT的毛收益近年來呈現持續穩定向上趨勢。


另一方面,從圖2、圖3的NAV和利息保障倍數(Interest cover ratio)向上趨勢中也呈現了基金的優質表現。2016年第三季報顯示,Ascott REIT收益(Revenue)和去年同期相比增長了9%,毛收益(Gross profit)增長了4%,每股收益則增長了14%。綜觀市場訊息與公司財務數據,雅詩閣全球佈局的規模效應也讓Ascott REIT的得到了穩定獲利的結果。







服務公寓的性質與內涵
在雅詩閣全球佈局的戰略之下,服務公寓作為營收的主要來源。服務公寓(或稱服務式公寓),是一種介於飯店和一般住宅公寓之間的產品類型,它有著飯店的標準化管理和服務,但節省了飯店的豪華大廳、會議中心、餐飲、甚至健身房等服務空間,由於這部分空間使用的利潤其實並不如住房租金利潤,服務公寓的空間使用更偏向家庭居住和生活需求,除了吸引的客群不同,另一方面也能夠獲得更高的收益。服務公寓擁有和一般家庭相同的廚房設備,房型有單房到三房等多種選擇,更符合長住商旅以及家庭族群。

站在經營者的角度來說,相比於一般飯店,服務公寓的住房客源大部分屬於長住客,所占百分比大約70%,租賃期間從三個月到一年不等,有的甚至達到兩年,其優勢顯現於穩定的現金流量。服務公寓更通俗的講是飯店式公寓的型態,意為「飯店式的服務,公寓式的管理」,提供了飯店管家級服務的高檔公寓住宅,但其本質實為一般住宅,住房單位個別擁有獨立產權,配備和一般家庭相同的設備與空間的房子,讓住房者更有賓至如歸的感覺。服務公寓由大樓提供飯店式的商務服務、整潔服務、物流管理和租賃管理等業務,近年來隨著商業地產存量的更新,全球化商務人士流動也讓高品質住房需求增加,傳統的公寓式住宅也逐漸扭轉了房地產行業的獲利模式。

服務公寓可粗略的區分為飯店式(Hotel-like)和住宅式(Apartment-like)兩種型態,兩者的共同點在於租期基本上介於一個到一年之間並且由業主提供了裝修、廚房、傢俱等全套家居設備,服務和維修也統一由中央協助管理。而兩者的主要差別在於飯店式型態的住房一般附屬於飯店內,可以和飯店共用設施(大廳、會議中心、餐飲、健身房等),住宅式型態的住房大多是位於社區內的出租用高檔公寓,一般來說沒有共用設施。隨著流動人口以及城市外來人口的增加,服務式公寓的市場需求也不斷擴張,作為房地產市場的新興領域,近年來也逐漸受到關注與重視。


服務公寓的市場現況
房地產收益型態的轉型,服務公寓近年來也成為投資置業者的主要選擇,尤其是位置坐落於發達城市中心的公寓住宅,也是異地置業的首選。對投資人而言,服務公寓的單位小、好管理、而且較容易出租等特點,讓服務公寓的運營成本低於飯店,利潤空間比飯店更大,綜合考量之下也是其他房地產投資標的難以競爭的。其投資屬性由於投資資金規模相對較大,投資回收的週期也相對較長,因此較適合中長期投資人來參與市場表現。

然而對於服務公寓的投資規劃,仍需要注意以下幾個重點。首先,地理位置最為重要,地理位置對於服務公寓能否創造穩定現金流量有重要的影響地位,因為區位的差異對房地產產品的要求是相當高的,區位和經濟活動有著必然的正向關聯性,若公寓位置處於繁華、便利的地段,擁有良好的商務辦公氛圍,更能夠吸引足夠多的有效客源。其次,專業的管理,專業的管理公司擁有良好的經營方式、豐富的管理經驗,對投資的盈利與否以及盈利大小,也有影響現金流量持續性的關係。第三,合理的檔次定位將決定吸引到有效客源的品質,現在的經濟活動必然是提供服務和消費雙方面的認識與檢視,管理者決定的服務公寓層級也將影響到服務的客戶層級,進而反映在供給需求的動態平衡層面。

服務公寓的市場需求者主要有國內外常駐機構的商務人員、管理人員和技術人員,常駐機構若規模相對較小、派駐人員也相對較少,往往會將居住空間與辦公室合為一體,需要的戶型面積也較小,會選擇商住樓或服務公寓停留,若實力較強,且注重形象的機構則更傾向於以高品質服務公寓作為作業基地。另一方面,隨著電腦網路的普及,少部分盈利能力較強的小企業和SOHO 族對於兼具居住和辦公兩種功能的服務公寓也有強烈的入住意向。


結語
雅詩閣以持續經營理念作為主要收入來源,其主要產品:服務公寓,能為房客提供了高品質家庭住房的格局和家居式的服務,同時有較完善的辦公環境,是房地產行業的一種新型收益模式。相較一般套房式的休憩空間,它能提供更全面、更有質感的工作與生活機能兼備的享受,對投資置產的人士來講也是一種新型態且具有更高回報率的選擇。和傳統的飯店相比,服務公寓在硬體配套設施上毫不遜色,在服務層面上也更勝一籌,能向住房客提供家庭式的居住隔局、家居式的服務,「家的感覺」是其最大的特點,備受商務人士的青睞。


參考文獻 :
The Ascott Limited : http://www.the-ascott.com/ascottlimited/index.html
雅詩閣服務公寓 : http://www.the-ascott.com/en/index.html
盛捷服務公寓 : http://www.somerset.com/index.html
馨樂庭服務公寓 : http://www.citadines.com/en/index.html
Ascott REIT : http://www.ascottreit.com/
Ascott REIT 2016年第三季報 : http://ascottreit.listedcompany.com/newsroom/20161020_184042_A68U_XOW3LMEWH4UWDDLR.2.pdf
作者簡介
林文淵 W. Y. Lin

國立中山大學財務管理博士,現任北京師範大學珠海分校財務管理系助理教授。2008和09年分別通過風險控管師(FRM)和特許財務分析師(CFA) Level 1等國際證照考試;學術研究聚焦於不動產、資產證券化、外匯風險等財務金融議題,研究論文見諸於財務及金融範疇的SSCI期刊,另多次擔任SSCI期刊匿名審查人。
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